Comment vont être imposés les revenus de votre investissement locatif? C'est une question que tout investisseur doit se poser avant de réaliser son achat locatif! En effet, chaque année les loyers perçus vont générer une imposition non négligeable.
Pour rappel, les revenus locatifs vont subir une double fiscalité:
l'imposition sur les revenus locatifs + les prélèvement sociaux.
Il est indispensable de calculer cette fiscalité en amont de l'achat, pour 2 raisons:
- L'imposition est une charge importante et elle doit être prise en compte dans le calcul de rentabilité du projet d'investissement locatif.
- Pour gérer votre trésorerie! Même si vos loyers couvrent le remboursement de votre emprunt immobilier, chaque année vous devrez sortir de l'argent pour payer les impôts sur vos revenus locatifs.
La fiscalité sera différente si vous louez votre bien nu ou si vous le louez meublé.
Fiscalité d'une location nue
Il existe 2 régimes d'imposition: le régime micro et le régime réel.
Le régime micro des revenus fonciers
Ce régime est applicable si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€ par an.
Au delà de ce montant, c'est le régime réel qui s'applique.
Ici, vous ne déduisez aucune charge, vous déclarez le montant brut de vos revenus fonciers.
L'administration va appliquer un abattement de 30% pour calculer le montant imposable.
Une fois, le montant imposable déterminé, on y appliquera votre taux d'imposition et les prélèvements sociaux.
Exemple: Monsieur loue un appartement vide et perçoit 10 000€ de revenus fonciers par an.
Sa tranche marginale d'imposition est de 30%.
Il ne va déduire aucune charge et déclarer ses 10 000€. L'administration fiscale va appliquer un abattement de 30% = 10 000 x 30% = 3 000€.
Il sera imposable sur 7 000 € ( 10 000 - 3 000)
On applique son taux d'imposition 30% et on ajoute les prélèvements sociaux 17,2%
Impôts sur le revenu = 7 000 x 30% = 2 100 €
Prélèvements sociaux = 7 000 x 17,2% = 1 204 €
=> Pour 10 000€ de revenus fonciers, il devra s'acquitter de 3 304 € d'impôts.
Ce régime est à privilégier lorsque vous n'avez pas beaucoup de charges sur votre bien.
En revanche, si le montant de vos charges déductibles est supérieur au montant de l'abattement, il est préférable d'opter pour le régime réel.
Le régime réel des revenus fonciers
Vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers toutes les charges que vous payez réellement sur votre bien. Les charges déductibles sont les intérêts d'emprunt, votre assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière, les travaux réalisés...
Si vous constatez un déficit ( charges > loyers), il sera reportable pendant 10 ans.
Les charges non financières (ex: les travaux) pourront être déduites de votre revenu global, c'es-à-dire de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an.
Exemple: Monsieur reçoit 10 000€ de loyers en 2019. Il a réalisé 2 000 € de travaux, payé 500€ de taxe foncière. Le montant de ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 1 500 €.
Le montant de ses charges déductibles est de = 2 000 + 500 + 1 500 = 4 000 €
Le montant des revenus imposable sera de = 10 000 - 4 000 = 6 000 €
Impôts sur le revenus = 6 000 x 30% = 1 800€
Prélèvements sociaux = 6 000 x 17,2% = 1 032
=> Pour 10 000 € de revenus fonciers, il devra s'acquitter de 2 832 € d'impôts.
Ce régime est à privilégier si vous avez beaucoup de charges sur le bien et notamment si vous envisagez de réaliser des travaux pour rénover votre bien. Les travaux viendront réduire votre imposition.
Fiscalité pour une location meublée
Ici aussi, il existe 2 régimes d'imposition: le régime micro et le régime réel.
Les loyers ne seront plus appelés des revenus fonciers mais des bénéficies industriels et commerciaux (BIC).
Le régime MICRO-BIC
Ce régime est applicable si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000€ par an.
Au delà de ce montant, c'est le régime réel qui s'applique.
Vous ne déduisez aucune charge, vous déclarez le montant brut de vos BIC.
L'administration va appliquer un abattement de 50% pour calculer le montant imposable.
Une fois, le montant imposable déterminé, on appliquera votre taux d'imposition et les prélèvements sociaux.
Exemple: Monsieur perçoit 10 000€ pour la location de son appartement meublé.
Sa tranche marginale d'imposition est de 30%.
Il déclare ses 10 000 € et l'administration fiscale applique l'abattement de 50%.
Le montant des bénéfices imposables sera de 5 000€
Impôts sur le revenu = 5 000 x 30% = 1 500 €
Prélèvements sociaux = 5 000 x 17,2% = 860 €
=> Pour 10 000 € de BIC, il devra s'acquitter de 2 360 € d'impôts.
Le régime réel des BIC
Vous allez pouvoir déduire de vos bénéfices, toutes les charges déductibles que vous payez réellement sur le bien. Ici, contrairement au régime pour les locations nues, vous allez pouvoir déduire tous les frais que vous avez engagés pour l'acquisition du bien. Ainsi, les frais de notaire vont être déductibles.
Ce qui rend ce régime si attractif fiscalement est la possibilité de déduire des amortissements, en plus de pouvoir déduire toutes vos charges, . Vous pouvez amortir votre immeuble (85% de valeur de votre bien), les meubles qui garnissent le bien, les travaux que vous avez réalisés.
Exemple: Monsieur reçoit 10 000€ de bénéfices pour la location de son appartement meublé.
Il a acheté son appartement 80 000€ et payé 6 400 € de frais de notaire.
Il a acheté 3 000€ de mobilier et réalisé 10 000€ de travaux. Il paye 500€ de taxe foncière.
Charges déductibles = 6 400 + 500 = 6 900 €
Amortissement = 1 700 de foncier + 600 de meuble + 1 000 de travaux = 3 300 €
Montant de ses bénéfices imposables = 10 000 - (6 900 + 3 300) = - 200€
Monsieur a un résultat fiscal négatif.
=> Il ne paiera aucun impôt et pourra reporter 200€ de charges déductibles pour l'année suivante.
La location meublée bénéficie d'un régime fiscal très avantageux. Découvrez comment déclarer vos revenus d'une location meublée au régime réel.
Vous souhaitez calculer le montant de vos impôts et optimiser fiscalement votre patrimoine immobilier, contactez-nous: elise@elconseils.com