Le régime réel du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est très avantageux car il permet de faire d'importantes économies d'impôts. Ce statut est souvent négligé par les propriétaires au profit du régime micro-BIC (abattement de 50% sur les revenus bruts). Cependant, dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus intéressant grâce à la déductibilité des charges et des amortissements. Voici les étapes à connaître pour déclarer votre meublé au régime réel.
Etape 1: Déclarez votre activité de location meublée
Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Trouvez l'adresse du greffe de votre tribunal de commerce. Cette déclaration est obligatoire quelque soit le régime fiscal choisi. Cette déclaration va permettre à l'administration d'enregistrer votre activité et de vous communiquer votre numéro d'identification. Ce numéro vous sera demandé pour déclarer vos revenus chaque année.
La déclaration se fait via le formulaire Cerfa PO i. Vous pouvez télécharger le document ici: télécharger le formulaire.
Soyez attentif à la date de début d'activité que vous déclarez. Elle ne correspond pas forcément à la date de mise en location. Elle a un impact sur les charges que vous allez pouvoir déduire. Contactez nous en cas de doute: elise@elconseils.com.
Etape 2: Déduire les charges réelles sur le bien
Toutes les dépenses que vous avez engagées pour l'acquisition du bien et la gestion de votre investissement vont être déduites de vos revenus locatifs. Avec la location meublée, contrairement à la location nue, vous allez pouvoir déduire vos frais de notaire. C'est une charge importe qui va venir réduire considérablement votre base imposable.
Voici les principales charges déductibles que l'on retrouve lorsqu'on opte pour une location meublée au régime réel:
Les frais de notaire
Les frais d'agence pour l'achat du bien et plus généralement tous les frais que vous avez engagés pour l'acquisition du bien.
Les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, les frais de dossier
les frais de gestion locative, les frais de rédaction de bail
La taxe foncière et la CFE
Les frais de comptabilité
Les charges de copropriété
Déduire ces charges de vos revenus locatifs permet de réduire votre base imposable et mécaniquement le montant de vos impôts.
Grâce au régime réel de la location meublée, en plus de vos charges déductibles, vous allez pouvoir déduire les amortissements de votre bien, du mobilier et des travaux de rénovation.
Etapes 3: Etablir un plan d'amortissement
L'amortissement, c'est l'atout majeur du régime réel. Grâce à lui, vous allez pouvoir réduire le montant de vos revenus locatifs imposables à zéro. Ainsi, durant les premières années de votre investissement, vous ne subirez aucune fiscalité.
La situation idéale est d'arriver à faire coïncider la période de revenus non imposables avec la durée de votre emprunt. De cette manière, vous n'avez aucune trésorerie à solliciter: les loyers couvrent votre emprunt, et aucune fiscalité ne vient s'ajouter.
Qu'est-ce qu'un amortissement?
Il s'agit d'une notion comptable. Cela ne correspond en rien avec la trésorerie réelle de votre placement. On décide de prendre en compte la valeur de dépréciation de certains éléments de votre investissement dans le temps. On va déduire des revenus cette valeur de dépréciation.
Par exemple, vous décidez d'installer une cuisine dans votre appartement pour un montant de 10 000€. Vous avez donc une cuisine neuve qui vaut 10 000€. Au fur et à mesure des années, les locataires vont se servir de cette cuisine, et elle ne sera plus tout à fait neuve comme au jour de l'installation. Elle ne vaudra donc plus 10 000 € mais un montant inférieur. Avec l'amortissement comptable, on va prendre en compte cette diminution de la valeur de votre cuisine.
On définit une durée d'amortissement. Pour la cuisine, on décide de l'amortir sur 5 ans.
NB: l'administration fiscale nous donne des recommandations de durée d'amortissement en fonction de l'élément que l'on amortit.
Donc chaque année, je vais pouvoir déduire l'amortissement de ma cuisine, à savoir 2 000 € tous les ans, pendant 5 ans.
Comment établir un plan d'amortissement?
Le plan d'amortissement est au coeur de l'optimisation de votre investissement. C'est lui qui déterminera la durée pendant laquelle vous n'aurez pas d'impôts sur vos revenus locatifs.
Bien évidemment, il existe des règles fiscales à respecter.
Les éléments amortissables sont votre bien immobilier, les travaux et le mobilier.
L'amortissement du bien
L'amortissement de votre appartement doit se faire selon des règles très précises. Il faut être très vigilant car c'est souvent une source d'erreur.
Premier point d'attention: vous pouvez amortir uniquement la partie du prix de votre immeuble qui correspond au bâti. La partie du prix qui correspond au terrain n'est pas amortissable.
Autrement dit, vous achetez un appartement 200 000€, ce prix se compose de la partie bâtie de l'appartement et de la partie du terrain sur lequel est construit votre appartement.
Le montant du terrain n'est pas amortissable.
Il convient donc, en fonction de la location de votre bien d'évaluer le montant amortissable. Si vous évaluez le montant du terrain à 15% du prix, seuls 85% des 200 000€ vont être amortissables.
Second point d'attention: l'amortissement doit se faire par composants.
L'article 311-2 du Plan Comptable Général impose un amortissement du bien par composant.
Il ne s'agit pas ici de diviser le prix d'acquisition par la durée de l'amortissement.
Il faut décomposer son bien en plusieurs éléments (façade, toiture, électricité, le gros oeuvre...) et déterminer pour chaque élément, la quote-part du prix d'achat qu'il représente et sa durée d'amortissement.
Il est recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable pour l'établissement du plan d'amortissement. Les frais de comptabilité seront déductibles et si vous adhérez à un centre de gestion agrée, vous bénéficierez d'une réduction d'impôts des 2/3 des frais de comptabilité.
L'amortissement des meubles et des travaux
Le montant des travaux de rénovation et le mobilier qui garnit votre bien seront également amortissables. Attention, pour être amorties, les factures devront être postérieures à la date de début d'activité que vous avez inscrit dans le formulaire PO i.
Les amortissements des travaux et des meubles se feront de façon linéaire. Pour déterminer les durées d'amortissement, il faudra qu'elles correspondent à leur durée de vie effective.
Le principe est la liberté pour l'investisseur de déterminer la durée de l'amortissement. Néanmoins l'administration fiscale nous donne des exemples de durée de façon à ce que l'investisseur opte pour des durées réalistes.
Pour obtenir plus de précision concernant la déclaration de votre location meublée, posez-vous vos questions: elise@elconseils.com.