Lorsqu'un patrimoine immobilier locatif se compose de plusieurs biens, il peut paraître intéressant de faire soumettre certains biens au régime micro, ceux ayant de faibles charges déductibles, et d'autres au régime réel. Mais peut-on cumuler ces 2 régimes au sein du foyer fiscal?
Les revenus fonciers des locations nues
Le régime micro consiste à appliquer un abattement de 30% sur les loyers, en contre-partie de ne déduire aucune charge. Pour bénéficier du régime micro, les recettes ne doivent pas dépasser 15 000 € par an. Les revenus pris en compte sont ceux perçus par le foyer fiscal, directement ou indirectement.
Lorsque ces revenus fonciers sont supérieurs au seuil du micro-foncier, l’ensemble de ces revenus est soumis au régime réel.
Lorsque ces revenus sont inférieurs au régime du micro-foncier : l'ensemble de ces revenus est soumis soit au régime du micro-foncier soit au régime réel selon le choix du contribuable: les deux régimes ne se cumulent pas.
Les BIC des locations meublées
Le régime micro-BIC consiste à appliquer un abattement de 50% sur les recettes, en contre-partie de ne déduire aucune charge. Pour bénéficier de ce régime, les recettes ne doivent pas être supérieures à 72 500 €.
Les revenus pris en compte pour déterminer le seuil du micro-BIC (72 500 €) sont ceux perçus :
par le contribuable seul (et non par son foyer fiscal) ;
directement :
de biens propres ;
de biens communs ou indivis lorsque le contribuable est immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers en raison de cette activité (dans ce cas, on retient la totalité des revenus issus des biens communs et non seulement la moitié) ;
ou via une EURL dont le gérant est l'associé unique personne physique et ayant opté pour le régime du micro-BIC.
Lorsque ces revenus sont supérieurs au seuil du micro-BIC, l’ensemble de ces revenus est soumis au régime réel.
Au contraire, lorsque ces revenus commerciaux sont inférieurs au régime du micro-BIC et lorsqu'il y a plusieurs entreprises uniquement (plusieurs numéros SIREN) : le contribuable peut choisir d'imposer l’une des activités au micro et l’autre entreprise au réel ou l'ensemble des revenus au micro ou au réel.